CASO: Locação “Built to Suit”
Convergente com os
avanços regulatórios e o esforço conjunto dos players da indústria em dinamizar
o mercado imobiliário, apresentamos mais uma modalidade de investimento:
Locações Built to Suit.
Esta, apresenta-se como uma alternativa à locações de imóveis urbanos, hoje
legislada pela Lei das Locações (Lei 8.1245/91). Trata-se de uma estrutura designada a um específico locatário onde o locador recebe algumas garantias de que seu investimento terá o retorno pretendido.
Tal mecanismo possibilita que empresas não precisem adquirir imóveis próprios e imobilizarem alto volume de seu capital, além de usufruírem de instalações desenvolvidas de acordo com suas necessidades.
Basicamente, a empresa interessada (“Locatária”) contrata os serviços de um terceiro (“Locador”) para que este último: (i) adquira um determinado terreno; (II) defina um projeto que atenda às necessidades da primeira; (III) desenvolva e construa, caso seja uma empresa de construção civil, ou contrate um terceiro para tanto; e (iv) loque o empreendimento pronto por valor pré-definido.
No desenvolvimento de projetos sob a forma contratual built to suit, a Locatária pode também fiscalizar a obra, garantindo que o projeto, sob o qual ela tem um comprometimento contratual de locação, seja desenvolvi-do de acordo com o projeto aprovado.
O empreendimento em questão, diferentemente do convencional, é entregue à locatária completamente pronto para ser ocupado (turn key contract), não sendo necessário altos investimentos de readequação interna.
Os contratos built to suit têm um prazo entre 10 a 20 anos, dependendo da remuneração negociada, uma vez que os investimentos realizados pelo Locador devem ser amortizados e rentabilizados.
A eficácia contratual tem início na data de assinatura do contrato, ficando os fluxos de recebimentos atrelados à entrega da obra.
Em suma, a formatação contratual built to suit tem por objetivo garantir ao Locador: (i) o retorno dos investimentos realizados no projeto; e (II) a remuneração pelo uso do imóvel. Neste sentido, esta relação preza pela exigibilidade da permanência do Locatário bem como as previsibilidades e seguranças dos fluxos futuros.
Em função dessas características, este tipo de contrato é passível de securitização, permitindo que o investidor antecipe sua saída do negócio.
O processo de securitização de recebíveis imobiliários foi consolidado pela criação dos CRI's — Certificados de Recebíveis Imobiliários pela Lei 9.514/97. Com esta regulamentação, sociedades por ações podem adquirir os créditos e, através de uma securitizadora, emitir os CRI's. Estes títulos são distribuídos à investidores e tem como lastro o pagamento dos aluguéis.
Os riscos quanto à previsibilidade dos fluxos de receita são minimizados, uma vez que o contrato built to suit não busca apenas remunerar o uso do imóvel, como a Lei das Locações, mas também amortizar os investimentos efetuados na concretização do negócio.
Frente a um cenário de rompimento de contrato por parte da Locatária, a esta cabe uma multa que, no mínimo, refletirá a somatória dos valores restantes do contrato, garantindo assim o instrumento firmado e os fluxos esperados. O parágrafo único do art. 473 do Código Civil (Lei 10.406/02) valida o conceito de que uma locação no formato built to suit só poderá ser rescindida antes do prazo, pela Locatária, quando transcorrido o período equivalente à natureza e ao vulto dos investimentos realizados pelo Locador.
Pode haver, ou não, associação da locação built to suit à superfície. O
que é mais interessante?
